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Propiedades: sigue la baja de precios, con caídas de hasta 12% en un año

Distintas mediciones muestran mermas en el valor por metro cuadrado, debido a las escasas ventas y a un aumento en la oferta de unidades.

 

En medio de un mercado que no termina de despegar, los precios de venta de los inmuebles siguen a la baja. Distintos relevamientos privados dan cuenta de una caída en los valores que aún no encuentra un piso, dado que no existen compradores dispuestos a validar los precios que exigen los propietarios. A esta situación, se suma la cantidad de propiedades que se sumaron a la venta en los últimos años.

De acuerdo con el último relevamiento que dio a conocer la Universidad de San Andres y Mercado Libre, que considera el stock de publicaciones activas en el área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en agosto, hubo una caída del precio mediano de venta en dólares por metro cuadrado del 0,7% en las casas y del 0,9% en departamentos, respecto de julio 2021.

Si se analizan las variaciones interanuales (es decir, respecto de agosto 2020), la caída es del 1,9% y de 7,1%, respectivamente.

El dato muestra que los precios de las casas resisten más debido a que son algo más demandadas en el contexto de pandemia, cuando la población decidió priorizar los espacios más amplios tras la forzada cuarentena.

Al hacer una distinción entre la Ciudad y el Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, según el mismo relevamiento, se ven caídas del precio por m2 de casas del 2,2% en CABA, del 4,3% en GBA Norte, del 2,4% en GBA Sur, y un aumento del 5,4% en GBA Oeste.

En cambio, las caídas del precio de venta de departamentos, con respecto a agosto 2020, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron de 7,8%, 5,1%, 7,1% y 6,%, respectivamente.

Según este análisis, los departamentos en AMBA vienen registrando caídas intermensuales desde abril de 2020. Específicamente, entre marzo 2020 y agosto 2021, se observa una caída del 10,2%.

Si se exploran los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta de casas ocurrió en Caballito, con una variación de 7,8% el metro cuadrado.

En cambio, para departamentos, la mayor caída se observa en Barracas, con una baja de 12,1%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registró la mayor caída del precio de venta en casas fue La Matanza (9,1%); y, en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurrió en Malvinas Argentinas (13,3%).

Otro dato interesante, presento el organismo estadístico del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, donde también mostró el comportamiento de los precios de los inmuebles en el ámbito porteño. Según estos datos, en el segundo trimestre de este año, la caída promedio en los precios de las propiedades fue del 7,9% y profundizó la baja iniciada en 2019 y consolidada desde comienzos de 2020.

En esta medición, el precio de los departamentos de un ambiente a estrenar fue de US$ 2.849 el m2, valor que se redujo un 8,7% respecto del mismo período del año anterior; mientras que las unidades usadas alcanzaron un precio de US$ 2.589, con una caída del 10,5%, la más importante del trimestre.

Los departamentos de dos ambientes arrojaron un valor del m2 de US$ 2.915 a estrenar y US$ 2.482 los usados, ambos con descensos de precio (8,3% en el primer caso y 7,9% en el segundo). A su vez, el precio promedio del m2 de las unidades de 3 ambientes a estrenar cayó 5,7% y 6,4%, las usadas.

Recientemente, un estudio del portal de propiedades Zonaprop mostró otro costado de la dinámica de los precios de venta de los inmuebles. Señaló que, en lo que va del año, los avisos nuevos publicados resultaron ser un 3,9% más baratos que el resto de los anuncios del sitio, empujando la tendencia de baja de precios en el mercado. Estas ofertas tienen un precio medio de US$ 2.340 m2, mientras que el promedio refleja un valor promedio en el portal de US$ 2.436.

Según ZonaProp, las publicaciones que ingresaron en el último mes (en julio) a la plataforma «son las que lideran la tendencia de lo que ocurrirá a futuro en el mercado inmobiliario», estimó.

Durante 2017 y 2018, estos avisos fueron los que empujaron y convalidaron el incremento de precio. Desde 2018, se posicionaron por debajo del valor general promedio con un diferencial cada vez mayor e impulsaron la baja de los valores en el mercado.

Existe un dato de peso en la tendencia que están mostrando los inmuebles a la baja. Además, de la retracción en las ventas como producto de la crisis económica, se suma que aumento considerablemente el volumen de propiedades en oferta.

En la ciudad de Buenos Aires, al menos, esto viene ocurriendo en los últimos cuatro años. “Durante 2014 y 2017 la oferta se mantuvo estable, pero a partir de 2018 creció a un ritmo acelerado y comenzó a acumularse. Puntualmente, entre 2017 y 2018, el stock de propiedades subió un 56%”, según ZonaProp.

Sus analistas explican que debido a la pandemia, en abril del 2020, ocurrió una retracción temporal de la oferta de avisos de inmuebles en venta. Sin embargo, en el segundo trimestre del 2020 el stock volvió a crecer de manera continua.

Actualmente, la oferta aumenta a un ritmo anual de un 25% y es 1,45 veces superior que en 2017. En el último año impactó especialmente la implementación de la nueva Ley de Alquileres, por la cual muchos propietarios optaron por sacar los inmuebles del alquiler y volcarlos hacia la venta.


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