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Mercado inmobiliario: avanzan los fondos comunes que invierten en ladrillos

La Comisión Nacional de Valores aprobó el primer Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario en el interior del país.

 

Además de hacerlo de manera tradicional, hay otra manera de invertir en proyectos inmobiliarios. Es a través de Fondos Comunes de Inversión (FCI), herramientas reguladas por la Comisión Nacional de Valores (CNV). En especial desde que en febrero el organismo creó un régimen especial de Productos de Inversión Colectiva para fomentar inversiones en la economía real y, en particular, en la industria de la Construcción.

En este sentido, hace pocos días, el organismo informó que autorizó tres nuevos fondos comunes para apuntalar el mercado inmobiliario. Uno de ellos es Dracma, que a través de su Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario, financiará el desarrollo de viviendas para poblaciones de ingresos medios y bajos dentro de la provincia de Córdoba.

Los otros dos FCI aprobados son Delta Gestión XI y Delta Gestión XII, dos instrumentos que cotizan en pesos y que «se suman para invertir tanto en activos de renta fija como de renta variable», precisó la CNV en un comunicado. En estos dos últimos casos, la sociedad gerente es Delta Asset Management y la entidad depositaria el Banco de Valores.

En tanto la depositaria del Fondo de Dracma es el Banco Comafi. Este fondo -que va a ser auditado por la consultora PwC, espera captar $ 6.000 millones para proyectos a los que se podrá́ acceder desde $ 100.000. 

«A diferencia de las inversiones tradicionales en las que el comprador es propietario directo del inmueble, en este caso el inversor es dueño de una fracción del fondo, de una cuotaparte, y no de un proyecto sino de varios”, explica Ignacio Bacsay, Asociado de Dracma.

Y agrega que “se trata de un vehículo completamente innovador en el que el pequeño ahorrista podrá́ participar en igualdad de condiciones con los grandes jugadores”.

En su primera etapa de oferta pública, el fondo busca captar $ 500 millones para el desarrollo de proyectos inmobiliarios de alta demanda en la provincia de Córdoba, entre los que ya se encuentran un proyecto de 110 departamentos de 1 y 2 dormitorios del Grupo Elyon, ubicado en una de las zonas de mayor demanda de la ciudad de Córdoba.

«Con un capital mínimo de $ 100.000, un inversor podrá́ ingresar desde el pozo a este y al resto de los proyectos que se seleccionen, obteniendo márgenes de capitalización del orden del 10% anual por encima de la inflación, producto de la escala, y con una seguridad mayor a partir de la diversificación de la inversión”, aseguran en Dracma.

«Si bien ya estamos teniendo una fuerte demanda por parte de fondos institucionales como compañías de seguros, que están ávidas de instrumentos en pesos, creemos que dado el contexto y los beneficios que ofrece el fondo existe un amplio universo de ahorristas minoritarios que querrán participar con un capital mínimo en pesos.

La suscripción se hace en pesos a través de una cuenta bursátil en una sociedad de Bolsa. Llegado el momento en el cual el inversor se quiere retirar puede optar por vender anticipadamente su participación en el mercado secundario o a partir del mes 30 pedir al fondo la devolución de su capital más los intereses acumulados.

Algunas de las ventajas de invertir en este tipo de fondos, según Dracma es que el inversor puede diversificar entre los desarrolladores y los tipos de proyectos para reducir el riesgo. Y también asegurarse la finalización de los proyectos al cubrir hasta un 75% del costo de obra.

Otros aspectos positivos de este tipo de inversiones, son el acceso a los proyectos en etapa «de pozo», con precios al costo. También a tipos de inmuebles y ubicaciones de alta demanda para una rápida venta al consumidor final y al poder de negociación con los proveedores a partir de la liquidez y la escala.

Por el lado de las desarrolladoras, las ventajas suelen ser que el fondo les permite asegurarse el capital para la construcción del proyecto, sin depender de las preventas para su avance. Y que el fondo se cierra garantizando un mínimo del 75% del costo de construcción de cada uno de los proyectos que lo integran. «Nuestro país tiene ciclos en los que las preventas se frenan, y eso no puede afectar la finalización de las obras de los proyectos”, aseguran en Dracma.

El primer fondo común de inversión para viviendas autorizado por la CNV fue en marzo, un fondo cerrado impulsado por Pellegrini S.A. (como Sociedad Gerente) y Banco de Valores (como Sociedad Depositaria).


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