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En Ciudad y Provincia | Cuánto cuesta escriturar una vivienda: qué debe pagar cada parte y qué documentos hay que presentar

En Ciudad y Provincia | Cuánto cuesta escriturar una vivienda: qué debe pagar cada parte y qué documentos hay que presentar

La compra de una casa es una de las inversiones más importantes que una persona realiza en su vida. En la actualidad, al no poder acceder a un crédito hipotecario, juntar el dinero necesario para adquirir un inmueble es complejo por lo que cada peso cuenta al momento de cerrar el trato.

En este sentido, más allá del precio de la propiedad, en el proceso también se deberán tener en cuenta una serie de gastos, entre los que figura la escritura.

Para evitar llevarse sorpresas, conviene estar prevenido sobre cuáles son los pasos y de cuánto dinero extra hay que disponer.

¿Qué es la escritura de una propiedad?

Se trata de un título que se compra o vende en la transacción de un inmueble. Hay propiedades que pueden tener algún embargoinhibición o que, simplemente, tienen varios dueños y alguno de ellos tiene algún problema que lo imposibilita a vender su parte.

Por eso la figura del escribano es clave durante todo el proceso de compra de un inmueble, ya que ellos son los que se encargan de chequear y confirmar que toda la documentación y los papeles estén en orden, cumplan con las disposiciones legales y que la propiedad esté apta para su venta.

Por lo tanto, la firma del boleto de compraventa de una propiedad debe realizarse en papel timbrado ante escribano público junto a la firma de los certificados, de lo contrario no tiene validez. El amparo de la propiedad recién se tiene al comprar el título del inmueble.

¿Qué documentos se necesitan para escriturar una propiedad?

. El título de la propiedad original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

. El boleto de compra-venta, en caso de haberse firmado.

. Fotocopias de DNI y la constancia de CUIL/CUIT del comprador, vendedor y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda.

. Los escribanos deberán requerir del comprador la justificación de los fondos utilizados para la operación, si la transacción supera los $ 12.300.00 en la actualidad.

. Sentencia de divorcio en caso de corresponder.

. Boletas de los impuestos, tasas y gravámenes.

. En caso de que alguna de las personas involucradas no concurra a la firma de la escritura es necesario realizar un poder original con las facultades necesarias para el acto.

. Informe de inhibición e Informe de dominio. El primero se trata de una constancia que indica si una persona tiene registradas o no inhibiciones o algún motivo que le impida disponer de sus bienes. El informe de dominio refiere a la situación jurídica de un determinado inmueble (si está hipotecado, embargado, etc).

Ambas constancias son emitidas por el Registro de la Propiedad del Inmueble y pueden demorar entre 2 y 5 días hábiles para propiedades en CABA y 15 días aproximadamente para las que están ubicadas en provincia.

El Certificado de no retención del Impuesto a la Transferencia de Inmueble (ITI) .

. El Impuesto de Sellos, que es de alcance local (rige en CABA)

. El COTI (Código de Oferta y Transferencia de Inmuebles) es un deber informativo que debe ser obtenido por el propietario mediante la página web de AFIP previo a la escrituración, siempre que el valor del inmueble sea superior a $1.500.000.

En el caso de que el inmueble que se vaya a vender esté ubicado en la Provincia de Buenos Aires también se requiere contar con el informe del Estado Parcelario, un documento que evalúa la superficie, la medición, delimitación y valuación de la superficie del terreno o el inmueble. Lo realiza un agrimensor matriculado.

¿Cuánto cuesta escriturar una propiedad?

En lo que respecta al valor de los honorarios y algunas retribuciones, cada una está arancelada en una alícuota que se conforma con una variable en función del valor involucrado y un mínimo fijo, que se va actualizando a través del Consejo Directivo del Colegio de Escribanos.

El vendedor deberá hacerse cargo de todos los gastos que se generen previo a la escritura (estudio de títulos, certificados, libre deudas) y el comprador de los post escritura: inscripción en el registro de la propiedad y honorarios del escribano, debido a que es quien tiene el derecho a elegirlo.

Costos de una escritura en CABA:

«En líneas generales, tomando como base una escritura de compraventa de un inmueble en Caba, el porcentaje para el vendedor es un 3,7% más la suma de costos de certificados, algunas retribuciones y componentes fijos de rubros que hacen a la factura del vendedor», sostuvo la presidenta de la Comisión de Arancel del Colegio de Escribanos de Caba, María Celeste Gerarduzzi, a Clarín.

La parte vendedora debe pagar los siguientes porcentajes sobre la base del precio de escrituración:

. Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: 1,5%

. Impuesto de Sellos: 1,8%

Estudio de títulos: 0,2% (Se le adiciona además un monto mínimo fijo)

Diligenciamiento y evaluación jurídica certificados: 0,2% (Se le adiciona además un monto mínimo fijo)

Por otra parte, Gerarduzzi detalló que «el porcentaje para el comprador alcanza el 4%,  más la suma de algunas retribuciones, gastos de fojas y derechos, aportes y algunas retribuciones que hacen a la factura del comprador».

La parte compradora debe pagar los siguientes porcentajes sobre la base del precio de escrituración:

Tasa de Inscripción: 0,2%

Honorarios: 2%​

. Impuesto de sellos: 1,8%.  En algunos casos la factura del comprador podría incluir la alícuota correspondiente al aporte notarial que actualmente es de 0,25%.

En ambos casos, vendedor y comprador, se puede cobrar el Impuesto Ley 25.413 sobre aquellos pagos de impuestos que deban ser efectuados con cheque y a través de cuenta corriente.

Costos de una escritura en Provincia de Buenos Aires:

Para la escrituración de un inmueble situado en la provincia de Buenos Aires, la parte vendedora debe pagar los siguientes porcentajes sobre la base del precio de escrituración:

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (es lo mismo para el caso de adquisición posterior a reforma tributaria 2018 ): 1,5%.

Impuesto de Sellos: 1%

Estudio de títulos: 0,2%

. Certificados y diligenciamiento: 0,2%

Porcentaje total: 2,90%.

Por su parte, la parte compradora debe pagar:

Impuesto de Sellos: 1%

Tasa de inscripción: 0,2%

Aporte notarial: 0,25%

Honorarios: 2%

Porcentaje total: 3,45%.

¿Qué porcentaje recibe el escribano?

La incidencia del honorario del  escribano dentro de la factura del comprador es aproximadamente la mitad y dentro de la del vendedor, el 10%, aproximadamente.

La normativa arancelaria retribuye la labor del escribano con una alícuota del 2% aplicable sobre la base que resulte mayor tomando en cuenta: el precio de la operación; el valor actual de los bienes; la valuación fiscal o el VIR.

«Su cálculo resulta muy fácil e indubitable porque no hay que olvidar que tenemos una economía bimonetaria que ha hecho que históricamente el mercado inmobiliario se exprese en dólares estadounidenses», indicó la escribana Gerarduzzi.

«Tratándose de bienes escriturables que cotizan en dólares y por consiguiente, el escribano responde en materia civil, penal, tributaria y disciplinaria por el valor de mercado de los mismos, es sencillo y lógico que la retribución del escribano sea un porcentaje del referido precio o valor», apuntó.

En tanto, resaltó que habrá que tener presente que existen también otros gastos, tales como el estudio e inscripción de títulos, diligenciamiento certificado, reportes, retenciones, etc, todos ellos con una incidencia muy pequeña.